Was versteht man unter Schrottimmobilien?

Unter einer Schrottimmobilie versteht man im hier gemeinten Sinn nicht ein heruntergekommenes, abbruchreifes Objekt. Vielmehr handelt es sich um eine zu einem überhöhten Preis verkaufte Immobilie. Häufig werden diese Immobilien im Zusammenhang mit der Alterssicherung oder aus Gründen der Steuerersparnis vertrieben. Verkäufer, Darlehensvermittler und Banken arbeiten bei vielen Sachverhalten zusammen. 

Sind vereinbarte Bindungen an ein Vertragsangebot wirksam?

Häufig wird gerade bei sog. "Schrottimmobilien" kurzfristig ein Notartermin mit dem potentiellen Käufer vereinbart. Dieser gibt dann im Rahmen des Termins ein notarielles Kaufangebot ab. Die Annahme durch den Verkäufer erfolgt z. T. erst deutlich später.

Der BGH hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach denen das Angebot des anderen Teils unbefristet fortbesteht und von dem Verwender jederzeit angenommen werden kann, auch dann mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar sind, wenn das Angebot nicht bindend, sondern widerruflich ist (BGH, Urteil vom 07.06.2013, V ZR 10/12).

Wann liegt eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises vor?

Von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann bei Grundstücksgeschäften erst augegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch  ist, wie der Wert der Gegenleistung. Diese Voraussetzung ist grds. erst ab einer Verkehrswertüber-  oder -unterschreitung von 90 % erfüllt. Soweit der Leistungsaustausch der Parteien außerhalb des Bereichs eines besonders groben Missverhältnisses bleibt, kann allein aus dem Wertverhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht der Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Verkäufers gezogen werden. Allerdings kann sich dann im Zusammenhang mit weiteren Umständen die Sittenwidrigkeit des Geschäfts ergeben. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgertreten ist ( BGH, Urt. vom 24.01.2014, V ZR 249/12).

Ansprüche gegenüber der Bank bei Vollfinanzierung und auffälligem Missverhältnis, ohne dass ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht?

Besteht zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Kaufgegenstands kein besonders grobes, sondern lediglich ein auffälliges Missverhältnis, führt der Umstand, dass der Käufer den Kaufpreis voll finanziert, für sich genommen auch dann nicht zur Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages, wenn die finanzierende Bank im eigenen und im Interesse der Sicherheit des Bankensystems nach entsprechender Ankündigung gegenüber dem Käufer den Wert des Kaufgegenstands ermittelt (vgl. BGH Urteil vom 10.12.2013, XI ZR 508/12).

Ist die finanzierende Bank verpflichtet, den Käufer auf eine sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises hinzuweisen?

Grundsätzlich ist eine kreditgebende Bank unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs nur dann verpflichtet, den Kreditnehmer bei Kreditvergabe über die sittenwidrige Überteuerung des zu finanzierenden Objektes aufzuklären, wenn sie positive Kenntnis davon hat, dass der Kaufpreis knapp doppelt so hoch ist, wie der Verkehrswert der Wohnung. Ausnahmsweise steht die bloße Erkennbarkeit der positiven Kenntnis dann gleich, wenn sich die sittenwidrige Überteuerung einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste; er ist dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen davor zu verschließen (BGH, Urt. vom 29.04.2008, XI ZR 221/07).

Muss die finanzierende Bank den Käufer über eine versteckte Innenprovision an den Vertrieb aufklären?

Auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte "versteckte Innenprovision" muss das einen Immobilienerwerb finanzierende Kreditinstitut den Darlehensnehmer von sich aus grundsätzlich nicht hinweisen sofern nicht die Innenprovision zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie beiträgt, dass das Kreditinstitut von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste (BGH, Urt. vom 29.06.2010, XI ZR 104/08).

Werden jedoch in einem Objekt- und Finanzierungsvermittlingsauftrag unzutreffende Provisionen ausgewiesen, so kann dies eine arglistige Täuschung darstellen und den Käufer bei institutionalisiertem zusammenwirken zwischen Verkäufer, Vermittler und finanzierender Bank zur Anfechtung berechtigen (BGH, Urt. vom 29.06.2010, XI ZR 104/08).

Muss die finanzierende Bank über Kick-Back-Zahlungen aufklären?

Nach der Entscheidung des BGH besteht eine derartige Aufklärungspflicht nur, wenn die Bank auch eine Kapitalanlageberatung durchführt. Gegenstand der Beratung darf daher nicht bloß die Finanzierung sein. Vielmehr muss sich die Beratung auf zur Anlage vorgesehenes Kapital beziehen (vgl. BGH, Urteil vom 01.07.2014, XI ZR 247/12).