Sie beabsichtigen eine Immobilie zu erwerben? Dann sollten Sie vorab folgende Fragen klären:

1. Finanzierung

In der Regel werden Immobilien finanziert. Soweit auch Sie eine Finanzierung für die zu erwerbende Immobilie benötigen, sollten Sie zunächst abklären, ob Sie die erforderliche Finanzierung auch erhalten. Erst wenn die Finanzierung gesichert ist, sollte auch der Kaufvertrag geschlossen werden. Der Abschluß eines Kaufvertrages ohne gesicherte Finanzierung birgt erhebliche Risiken.

Achtung:

Schließen Sie einen Vertrag ab, ohne dass die Finanzierung gesichert ist, sind Sie dennoch grds. an den Vertrag gebunden. Stellt sich dann im Nachhinein heraus, dass Sie das Objekt mangels Finanzierung nicht bezahlen können, kann der Verkäufer nach Fristsetzung von dem Vertrag zurücktreten. Alle dem Verkäufer dadurch entstehenden Schäden hat der Käufer zu tragen. Eine ggf. bereits angefallene Maklerprovision bleibt grds. bestehen.

2. Zustand der Immobilie

Es ist empfehlenswert, den Zustand der Immobilie vorvertraglich zu prüfen bzw. durch einen Gutachter prüfen zu lassen. Dabei sollte aus der praktischen Erfahrung heraus insbesondere auf folgende Punkte ein Augenmerk gelegt werden:

- Ist das Objekt so, wie es vorhanden ist, auch öffentlich-rechtlich genehmigt?

Hier empfiehlt sich eine Einsichtnahme in die Bauakte und ein Abgleich mit den vorhandenen Bauwerken und deren Ausführung.

Insbesondere bei älteren Objekten kommt es immer wieder vor, dass im Laufe der Zeit Umbauten und Erweiterungen ohne entsprechende Genehmigungen durchgeführt wurden.

- Ist die aktuelle Nutzung genehmigt?

Auch dies kann durch eine Einsichtnahme in die Bauakte geprüft werden.

- Gibt es Altlasten auf dem Grundstück?

Dies kann ggf. über das Altlastenverzeichnis der Gemeinde oder Rücksprache mit der Gemeinde überprüft werden.

- Sind das Objekt bzw. Teile davon ggf. mit Asbest, Lindan, Formaldehyd oder sonstigen Schadstoffen belstet.

Asbest wurde bis 1993 z. B. in Fassadenplatten, Dacheindeckungen, Kleber für Fußböden und Spachtelmasse etc. verwendet (weitere Informationen: Ministerium für Umwelt, Klima, Energiewirtschaft Baden-Würrtemberg).

Lindan ist z. B. in Holzschutzmitteln enthalten und Formaldehyd in Spanplatten verbaut.

Insbesondere Fertighäuser der 60er bis 90er Jahre weisen häufig eine Vielzahl von Belastungen auf. Aber auch andere Gebäude dieser Zeit sind betroffen.

Eine Belastung der Inneraumluft mit Schadstoffen, lässt sich mit Raumluftmessungen überprüfen.

- Befindet sich das Objekt ggf. nicht direkt an der öffentlichen Verkehrsfläche, sondern im Hinterland?

Ist in diesem Fall durch Baulasten und Grunddienst-barkeiten gesichert, dass ein ungesicherter Zugang möglich ist? Sind Versorgungs- und Abwasserleitungen gesichert?

Wie ist das bisherige Verhältnis der Verkäufer zu den Eigentümern, deren Grundstück ggf. in Anspruch genommen werden muß? Ein schlechtes Verhältnis und im schlimmsten Falle eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten lässt häufig nichts Gutes für die Zukunft erahnen.

- Gibt es Grunddienstbarkeiten und Baulasten?

Hier sollten Sie sich genau ansehen, welche Regelungen in den jeweiligen Bestellungsurkunden aufgenommen wurden und unter keinen Umständen darauf vertrauen, dass schon alles seine Richtigkeit hat.

- Sind der Keller und die Wohnräume trocken? Gibt es Probleme mit Schimmel?

Zu denken sollte geben, wenn das Objekt frisch renoviert ist. Auch sollten Sie skeptisch werden, wenn im Kellergeschoss Trockenbauwände o. ä. vor die eigentlichen Wände gesetzt wurden.

Achtung:

Bei Gebraucht- bzw. Bestandsimmobilien werden in der Regel Gewährleistungsansprüche im notariellen Kaufver-trag ausgeschlossen. Der Käufer kann daher bei im Nachhinein festgestellten Mängeln keinerlei Ansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen. Nur dann, wenn der Verkäufer arglistig bzw. vorsätzlich getäuscht hat, kommt trotz vereinbarten Gewährleistungsaus-schlusses eine Haftung des Verkäufers in Betracht. Die Beweislast für arglistiges Verhalten des Verkäufers trägt allerdings der Käufer.

3. Rechtliche Beratung

Nachdem die Vorfragen geklärt sind, empfiehlt es sich, den Notarvertrag durch einen auf Immobilienrecht spezialisierten Kollegen prüfen zu lassen.

Denn in der Regel werden den Vertragsparteien seitens der bauftragten Notariate Standardverträge vorgelegt. Besonderheiten des Einzelfalles werden häufig nicht berücksichtigt und auch nicht weiter erörtert.

Achtung:

Hat der Käufer im Vorfeld Fragen zu dem Objekt gestellt und wurden diese seitens des Verkäufers beantwortet, so sollten diese Punkte aus Sicht des Käufers in den Vertrag aufgenommen werden. Denn grds. wird sich der Käufer später nur dann darauf berufen können, wenn diese Punkte auch im Notarvertrag ihren Niederschlag gefunden haben.

Der Verkäufer sollte sich bei einer Aufnahme in den Notarvertrag bewusst sein, dass dies zu einer Haftung führen kann, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die gemachten Angaben nicht zutreffend sind. Er sollte daher wohl überlegen, welche Angaben er macht.

Rechtsanwalt

Ingo Schleypen